國家稅務(wù)總局關(guān)于應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格的意見

國稅函[2008]309號(hào)

江蘇、浙江、重慶、青島?。ㄊ校┴?cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，北京、遼寧、深圳?。ㄊ校┑胤蕉悇?wù)局：

2007年以來，各地按照稅務(wù)總局房地產(chǎn)稅收一體化管理和《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)[2007]33號(hào)）的要求，針對(duì)一些地區(qū)房屋買賣雙方通過訂立虛假合同低報(bào)成交價(jià)格、不如實(shí)申報(bào)繳納有關(guān)稅收的問題，建立了房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格管理制度，加強(qiáng)了房屋交易計(jì)稅價(jià)格管理。為深化房地產(chǎn)稅收一體化管理工作，夯實(shí)交易環(huán)節(jié)稅收征管基礎(chǔ)，進(jìn)一步提高計(jì)稅價(jià)格管理水平，稅務(wù)總局決定，先在北京、重慶、青島、深圳、南京、杭州、丹東等城市開展應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定計(jì)稅價(jià)格工作，并提出以下工作意見：

一、指導(dǎo)思想

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國契稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)交易中納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅價(jià)格，逐步將房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)應(yīng)用到計(jì)稅價(jià)格的核定工作中，增強(qiáng)核定工作的科學(xué)性和權(quán)威性，同時(shí)在實(shí)踐中檢驗(yàn)評(píng)稅技術(shù)，推動(dòng)相關(guān)稅收改革。

二、總體思路

按照房地產(chǎn)評(píng)稅原理，在測(cè)算房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格和價(jià)格影響因素修正系數(shù)的工作基礎(chǔ)上，開發(fā)計(jì)稅價(jià)格核定模塊（以下簡(jiǎn)稱“核定模塊”），建立房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定應(yīng)用功能，并將其應(yīng)用到實(shí)際征管工作中核定計(jì)稅價(jià)格，用核定結(jié)果與納稅人申報(bào)價(jià)格相比較，按照孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格，征收交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅收。在核定功能的應(yīng)用過程中，通過定期評(píng)測(cè)核定效果，及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格和價(jià)格影響因素修正系數(shù)，調(diào)整完善核定模塊。同時(shí)，以公平、簡(jiǎn)便、有效化解征納矛盾為原則，在現(xiàn)行稅收法律法規(guī)框架下，制定適合本地情況的爭(zhēng)議處理辦法。

三、工作內(nèi)容

（一）建立房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定應(yīng)用功能

開展此項(xiàng)工作的城市，應(yīng)根據(jù)本地情況選擇核定模塊的建立方式。首先應(yīng)考慮利用現(xiàn)有的系統(tǒng)資源：可移植使用現(xiàn)有評(píng)稅系統(tǒng)中的模塊，也可以根據(jù)評(píng)稅原理，完善現(xiàn)有契稅征管系統(tǒng)中的相應(yīng)模塊。不具備利用現(xiàn)有系統(tǒng)資源條件的，應(yīng)根據(jù)評(píng)稅原理重新設(shè)計(jì)核定模塊，核定模塊的模型與評(píng)稅系統(tǒng)的模型間應(yīng)存在對(duì)應(yīng)關(guān)系。

1.移植使用現(xiàn)有評(píng)稅系統(tǒng)中的模塊

已開發(fā)評(píng)稅系統(tǒng)的城市，可直接將評(píng)稅系統(tǒng)中的評(píng)稅模塊移植應(yīng)用到征管系統(tǒng)作為核定模塊；或者以評(píng)稅系統(tǒng)為基礎(chǔ)，修改相關(guān)參數(shù)，簡(jiǎn)化數(shù)學(xué)模型，形成新的核定模塊。

2.根據(jù)評(píng)稅原理，完善現(xiàn)有契稅征管系統(tǒng)中的模塊

在契稅征管系統(tǒng)中已開發(fā)應(yīng)用核定模塊的城市，應(yīng)根據(jù)評(píng)稅原理完善核定模塊。

3.以上條件均不具備的城市，可根據(jù)評(píng)稅原理，重新設(shè)計(jì)核定模塊。具體步驟為：（1）抽樣采集數(shù)據(jù)信息

采集覆蓋本地各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，數(shù)據(jù)來源包括：從國土、房管等部門取得信息、在稅收征管中取得信息、從房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)取得信息等。采集大批量房地產(chǎn)信息存在困難的，可分區(qū)域抽樣取得信息。

（2）測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格和價(jià)格影響因素修正系數(shù)根據(jù)采集數(shù)據(jù)中的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況，應(yīng)用市場(chǎng)比較法原理，將數(shù)據(jù)分片區(qū)、分類別進(jìn)行整理，測(cè)算分片區(qū)、分類別房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格及價(jià)格影響因素修正系數(shù)。

（3）開發(fā)核定模塊以方便征管為原則，按照稅務(wù)總局規(guī)定的有關(guān)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)、傳輸標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用評(píng)稅原理開發(fā)設(shè)計(jì)核定模塊。

（二）運(yùn)行、完善房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定應(yīng)用功能

1.試運(yùn)行核定應(yīng)用功能選擇部分交易環(huán)節(jié)稅收征收窗口進(jìn)行核定應(yīng)用功能的試運(yùn)行工作，用核定模塊核定的價(jià)格作為參考計(jì)稅價(jià)格，征收交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅收。

2.測(cè)評(píng)核定效果（1）設(shè)置檢測(cè)指標(biāo)。選擇能夠?qū)硕K的核定結(jié)果進(jìn)行量化評(píng)價(jià)和分析的檢測(cè)指標(biāo)，如：納稅人對(duì)于核定結(jié)果的投訴量，核定結(jié)果與市場(chǎng)交易價(jià)格的偏離值等。

（2）采集標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。采集房地產(chǎn)成交案例作為檢測(cè)的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)，各地可以根據(jù)本地情況確定數(shù)據(jù)采集量，但每個(gè)片區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)一般應(yīng)不少于5例。標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)可來源于：房地產(chǎn)市場(chǎng)一手房?jī)r(jià)格，中介機(jī)構(gòu)提供的二手房成交價(jià)格，房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)發(fā)布的一手、二手房交易價(jià)格信息等。

（3）檢測(cè)核定結(jié)果。根據(jù)征管人員的反饋意見、納稅人對(duì)于核定結(jié)果的投訴量及個(gè)案的調(diào)整數(shù)量，確定核定模塊的適用性；根據(jù)核定結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格水平的偏離程度，確定基準(zhǔn)價(jià)格及價(jià)格影響因素修正系數(shù)設(shè)置的合理性。具體檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)暫由各地根據(jù)市場(chǎng)狀況和征管實(shí)際情況確定。

3.調(diào)整完善核定應(yīng)用功能根據(jù)核定應(yīng)用功能試運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問題，適時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格及價(jià)格影響因素修正系數(shù)，并對(duì)核定模塊中的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行調(diào)整。

（三）制定計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議解決機(jī)制

按照公平、簡(jiǎn)便、有效化解征納矛盾的原則，在現(xiàn)行稅收法律法規(guī)框架下，制定適合本地情況的爭(zhēng)議處理辦法，建立爭(zhēng)議解決機(jī)制：

1.履行事前告知程序。在納稅人申報(bào)前，應(yīng)向納稅人告知虛假申報(bào)所需承擔(dān)的法律責(zé)任及相應(yīng)處罰標(biāo)準(zhǔn)。

2.納稅人對(duì)核定價(jià)格持有異議的，各地根據(jù)本地情況探索解決方式，如可采取：由征收機(jī)關(guān)指定具有公信力及資質(zhì)等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，參考評(píng)估結(jié)果，確定計(jì)稅價(jià)格；由征收機(jī)關(guān)成立爭(zhēng)議處理小組，派人員（兩人以上）實(shí)地勘察房產(chǎn)情況，根據(jù)查看情況參照計(jì)算機(jī)核定價(jià)格，酌情確定計(jì)稅價(jià)格；從銀行等相關(guān)部門獲取房產(chǎn)交易的資金往來記錄作為計(jì)稅依據(jù)等方式。

（四）正式運(yùn)行核定應(yīng)用功能

核定應(yīng)用功能的各項(xiàng)檢測(cè)指標(biāo)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后，在各交易環(huán)節(jié)稅收征收窗口正式應(yīng)用核定功能進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格的核定工作。用核定價(jià)格與納稅人申報(bào)價(jià)格進(jìn)行比較，按照孰高原則，取較大值為計(jì)稅價(jià)格，征收交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅收。根據(jù)核定應(yīng)用功能實(shí)際運(yùn)行中出現(xiàn)的問題，定期調(diào)整核定模塊的數(shù)學(xué)模型。

設(shè)有評(píng)稅部門的，征管部門應(yīng)將核定應(yīng)用功能的運(yùn)行及調(diào)整情況，定期向評(píng)稅部門反饋，提出調(diào)整完善評(píng)稅系統(tǒng)的建議，以便及時(shí)研究評(píng)稅系統(tǒng)模型的調(diào)整方案（工作流程圖見附件1，略）。

四、工作要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，制定工作方案。開展此項(xiàng)工作的各城市要高度重視此項(xiàng)工作，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，配備專門人員，明確工作責(zé)任，保障工作的順利實(shí)施。要盡快制定本地具體的工作方案，明確工作范圍、工作內(nèi)容、工作步驟、工作進(jìn)度安排、工作流程、人員組織和經(jīng)費(fèi)預(yù)算等。

（二）加強(qiáng)部門配合，廣泛采集信息。開展此項(xiàng)工作城市的財(cái)政、稅務(wù)征收部門之間應(yīng)加強(qiáng)工作溝通，協(xié)調(diào)好與國土、房管、建設(shè)等部門的關(guān)系，既要取得相關(guān)部門工作上的支持配合，又要主動(dòng)工作。要廣泛收集房地產(chǎn)信息，一方面，建立從國土、房管以及中介機(jī)構(gòu)等部門取得信息的固定信息渠道；另一方面，在稅收征管中積累信息，為核定模塊提供數(shù)據(jù)支持。

（三）做好內(nèi)部協(xié)調(diào)，建立溝通機(jī)制。設(shè)有評(píng)稅部門的，稅收征管部門和評(píng)稅部門要建立信息溝通機(jī)制。對(duì)于征管中出現(xiàn)的價(jià)格評(píng)估問題，評(píng)稅部門應(yīng)提供評(píng)稅技術(shù)支持；對(duì)于核定模塊的調(diào)整修正情況，稅收征管部門要向評(píng)稅部門及時(shí)反饋。

（四）及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，定期報(bào)告情況。自2008年7月1日起，開展此項(xiàng)工作的各城市每季度初10日前要向總局書面報(bào)告工作進(jìn)展情況。首次報(bào)告材料中應(yīng)附送本地區(qū)工作方案（報(bào)告內(nèi)容提綱見附件2，略）。

附件：1.應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格工作流程圖（略）

2.關(guān)于應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格工作情況的報(bào)告提綱（略）

國家稅務(wù)總局

2008年4月8日