房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅政策有變化

???? 近日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)），對(duì)無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)、出典房產(chǎn)、融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅政策，以及城鎮(zhèn)土地使用稅政策進(jìn)行了重新明確。新政策從2009年12月1日起執(zhí)行，筆者將政策變化的部分進(jìn)行了歸納。

　變化一：無(wú)租使用房產(chǎn)按房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（〔86〕財(cái)稅地字第008號(hào)）第七條規(guī)定，納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。由于原政策未明確上述房產(chǎn)是按房產(chǎn)余值還是按租金征稅，所以各地一般規(guī)定，無(wú)租使用免稅單位和應(yīng)稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳房產(chǎn)稅，稅額由房產(chǎn)坐落地的地稅機(jī)關(guān)依照同類房產(chǎn)的市場(chǎng)租賃費(fèi)計(jì)算核定。為統(tǒng)一稅收政策，財(cái)稅〔2009〕128號(hào)文件明確，無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。也就是說(shuō)，從2009年12月1日開始，無(wú)租使用房產(chǎn)按照房產(chǎn)余值、由房產(chǎn)使用人代繳房產(chǎn)稅。

　例：A有限責(zé)任公司無(wú)償使用B股份有限公司的一處閑置房產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)用房，該房產(chǎn)的余值為300萬(wàn)元，同類房產(chǎn)的市場(chǎng)租賃費(fèi)一般是每年 42萬(wàn)元左右。如果上述租賃發(fā)生在2009年12月1日前，則A有限責(zé)任公司每年代繳房產(chǎn)稅=42×12％=5.04（萬(wàn)元）。如果上述租賃發(fā)生在 2009年12月1日（含）后，則A有限責(zé)任公司每年代繳房產(chǎn)稅=300×1.2％=3.6（萬(wàn)元）。

　變化二：出典房產(chǎn)依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

　《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，以房產(chǎn)出典的，房產(chǎn)稅由承典人繳納（承典人不在房屋所在地的由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，也由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅）。財(cái)稅〔2009〕128號(hào)文件明確，產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。盡管房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有從租和從價(jià)兩種，但由于出典不同于出租，出典人收取的典價(jià)也不同于租金，因此，不應(yīng)將其確定為出租行為而按租金計(jì)征房產(chǎn)稅。

　例：假設(shè)甲企業(yè)于2009 年5月2日將原值為500萬(wàn)元的閑置房產(chǎn)出典給某乙金融機(jī)構(gòu)，獲得資金350萬(wàn)元，出典期間房屋空置。甲企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳房產(chǎn)稅是多少呢？（該省規(guī)定，按原值的30％作為扣除額）。按照財(cái)稅〔2009〕128號(hào)文件規(guī)定，將產(chǎn)權(quán)出典的，由對(duì)房屋具有支配權(quán)的承典人繳納房產(chǎn)稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）明確，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。因此，2009年1月~5月的房產(chǎn)稅由甲企業(yè)繳納，應(yīng)納房產(chǎn)稅＝500×（1－30％）×1.2％×5÷12＝1.75（萬(wàn)元），2009年6月～12月的房產(chǎn)稅由乙金融機(jī)構(gòu)繳納，應(yīng)納房產(chǎn)稅＝500×（1－30％）×1.2％×7÷12＝2.45（萬(wàn)元）。

　變化三：融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅統(tǒng)一由承租人繳納

　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1993〕368號(hào)）第二條規(guī)定，對(duì)于融資租賃的房屋，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。財(cái)稅〔2009〕128號(hào)文件明確，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起，依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起，依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。在此，承租人要特別注意合同是否約定租賃開始日，因?yàn)椴煌赓U開始日，納稅義務(wù)的起止時(shí)間不同。

　例：甲企業(yè)擁有A、B兩處房產(chǎn)，原值分別為500萬(wàn)元、1000萬(wàn)元，于2009年12月20日將A處房產(chǎn)融資租賃給乙企業(yè)，合同約定租期從2010年1 月1日~2013年12月31日，共4年，每年收取租金120萬(wàn)元。2009年12月30日，甲企業(yè)又將B處的房產(chǎn)融資租賃給乙企業(yè)，合同只注明租期為5 年，每年租金190萬(wàn)元，但沒(méi)約定租期開始日。對(duì)A處房產(chǎn)，根據(jù)“融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅”的規(guī)定，應(yīng)由甲企業(yè)繳納A處融資租賃房產(chǎn)在2010年1月份的房產(chǎn)稅，即應(yīng)納房產(chǎn)稅=500×（1-30%）×1.2%÷12=0.35（萬(wàn)元），由乙企業(yè)繳納A處融資租賃房產(chǎn)在2010年2月1日~2010年12月31日的房產(chǎn)稅，即應(yīng)納房產(chǎn)稅=500×（1-30%）×1.2%×11÷12=3.85（萬(wàn)元）。對(duì)B處房產(chǎn)，根據(jù)“融資租賃的房產(chǎn)，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅”的規(guī)定，合同于2009年12月30日簽訂，則2010年1月1日～2010年12月31日的B處房產(chǎn)稅全部由承租人乙企業(yè)繳納，應(yīng)納房產(chǎn)稅=1000×（1－30％）×1.2％＝8.4（萬(wàn)元）。則乙企業(yè)融資租賃甲企業(yè)A、B兩處房產(chǎn)的房產(chǎn)稅=3.85+8.4=12.25（萬(wàn)元）。

　變化四：地下建筑用地也應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

　隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和技術(shù)的進(jìn)步，單獨(dú)建造的地下建筑逐漸增多。對(duì)地下建筑，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）規(guī)定，具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，都需要征收房產(chǎn)稅。但對(duì)其用地，沒(méi)有明確是否征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　為此，財(cái)稅〔2009〕128號(hào)文件明確，對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款。未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。同時(shí)，對(duì)地下建筑用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)，給予一定的稅收優(yōu)惠，即暫按應(yīng)征稅款的50%征收。文件明確是針對(duì)單獨(dú)建造的地下建筑城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)征問(wèn)題，對(duì)于統(tǒng)一配建的地下建筑，由于已經(jīng)按規(guī)定計(jì)征了城鎮(zhèn)土地使用稅，則不用重復(fù)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　例：陽(yáng)光商場(chǎng)有A、B兩處單獨(dú)的地下建筑設(shè)施，其中，A設(shè)施現(xiàn)為地下商場(chǎng)，地下土地使用證上載明占地面積為3000平方米。B設(shè)施現(xiàn)用于儲(chǔ)藏物品，地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積，經(jīng)測(cè)算垂直投影面積為3500平方米。經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，該企業(yè)所占用土地分別適用市政府確定的以下稅額：A設(shè)施位于一等地段，每平方米年稅額7元，B設(shè)施位于三等地段，每平方米年稅額4元。則陽(yáng)光商場(chǎng)年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額：1.A設(shè)施占地應(yīng)納稅額＝3000×7×50%=10500（元）。2.B設(shè)施占地應(yīng)納稅額＝3500×4×50%=7000（元）。陽(yáng)光商場(chǎng)上述地下建筑設(shè)施全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=10500+7000=17500（元）。