解讀國稅發(fā)（2010）第29號公告:房企注銷所得稅問題

閱讀提示：近日，國家稅務(wù)總局下發(fā)2010年第29號公告，就就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題進行了明確。業(yè)內(nèi)專家對該文件作了逐條解析。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計算出其在注銷前項目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：

解析：本條有兩點需要注意：

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　　1．這里的注銷，是指以所得稅納稅人為單位，包括做為獨立納稅人管理的法人企業(yè)、不符合分支機構(gòu)條件的分支機構(gòu)、獨立納稅的項目部等等，向其企業(yè)所得稅主管機關(guān)申請注銷的情形。

實際征管過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)跨省、市、縣、區(qū)，甚至同一縣區(qū)內(nèi)不同的項目，都可能被要求視同獨立納稅人，獨立就地繳納企業(yè)所得稅等各種稅費。公告條款中未說明是法人企業(yè)注銷，其實充分考慮到現(xiàn)實征管的情況，有得于征納雙方處理。

2，“注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損”是指只有注銷當年，稅務(wù)機關(guān)認可的“匯算清繳”出現(xiàn)虧損，才適用本公告。注銷當年匯算清繳”與清算期間所得稅計算是兩個階段，兩個概念。期間不同，結(jié)果是不同的。清算所得如出現(xiàn)虧損不適用本公告。

（一）企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：各年度應(yīng)分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）
本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。

解析：這里的銷售收入指的是清算時計算土地增值稅對應(yīng)的收入，是實際發(fā)生的銷售收入。一般情況下不包括預(yù)收收入。
本條是對土地增值稅總額確定分攤辦法，根據(jù)配比原則，只有用計算土地增值稅的收入，來進行分攤，才能準確核算取得收入當期實際發(fā)生的土地增值稅。這樣操作對納稅人有利，而且稅務(wù)機關(guān)也易于掌握，同時也符合會計核算要求。

需要提醒注意土地增值稅對應(yīng)收入與所得稅收入的差異：實際操作中，所得稅收入包括預(yù)收收入、營業(yè)外收入、租金收入等等。

（二）項目開發(fā)各年度應(yīng)分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應(yīng)補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。

解析：29號公告主要解決房地產(chǎn)企業(yè)注銷期間虧損如何處理的問題。而不是解決清算土地增值稅年度嚴重虧損，到企業(yè)所得稅義務(wù)終止時，仍無法彌補的問題。

如果注銷前企業(yè)匯算清繳中發(fā)生虧損，可以將清算的土地增值稅，向清算當年和以前年度，按對應(yīng)的銷售收入進行分攤，重新計算相關(guān)各年度的所得稅，然后按稅收法規(guī)規(guī)定處理所得稅事項。其分攤計算的結(jié)果可能對注銷產(chǎn)生的虧損有影響，也可能沒有影響。

（三）企業(yè)對項目進行土地增值稅清算的當年，由于按照上述方法進行土地增值稅分攤調(diào)整后，導(dǎo)致當年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

　　解析：重新分攤計算后，清算當年的土地增值稅減少，可能出現(xiàn)利潤。這里主要是指注銷與土地增值稅清算在同一年的情形。

（四）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅。

解析：注意這里強調(diào)“項目開發(fā)各年度”，不包括無項目開發(fā)年度。也就是退稅只能在有產(chǎn)生土地增值稅銷售收入的年度才可以適用本公告。

二、企業(yè)在申請退稅時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額、整個項目銷售收入總額、項目年度銷售收入、各年度應(yīng)分攤的土地增值稅和已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率等。

解析：注意這里的一切都是要求按項目進行操作。不屬于與項目土地增值稅相關(guān)的事項，均不適用本公告。

三、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補完畢的，不執(zhí)行本公告。

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解析：此條款的意思是：如果注銷之前匯算清繳虧損，其虧損與申請注銷的納稅單位，對其開發(fā)項目進行清算時繳納土地增值稅無關(guān)的，不執(zhí)行本公告。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地增值稅清算年度至注銷年度之間的匯算清繳情況，判斷其是否應(yīng)該執(zhí)行本公告，并對應(yīng)退企業(yè)所得稅款進行核實。

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解析：該條款給基層稅務(wù)機關(guān)較大自由裁量權(quán)。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

解析：追溯從2010年1月1日施行。是指所得稅納稅人2010年以來申請注銷，至今未處理完成的，可以適用本公告。已處理注銷完畢的，涉稅事項不能重新處理，即多繳不退，少繳不補。