個(gè)人房屋置換是否繳營業(yè)稅

最近讀者張先生反映，他有一套85平方米的普通住房，系2010年購買。由于生了孩子，自己父母也過來住，準(zhǔn)備與一位需要小住房的朋友李先生置換一套125平方米大房子（李先生的住房系2009年購買），并支付15萬元的差價(jià)給他的朋友。張先生想知道，和朋友置換住房是否需要繳納營業(yè)稅。如果繳納的話，該由誰繳納？按多少金額繳納？

根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅?！疤峁?yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)”是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為；“有償”是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及將不動產(chǎn)無償贈送他人（特殊情況除外）的，視同銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按5%稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅及附加。另據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2011〕12號），個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。那么，這里的普通住房與非普通住房如何界定呢？《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）規(guī)定，享受稅收優(yōu)惠的普通住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。

假如置換的房屋在當(dāng)?shù)囟紝儆谄胀ㄗ》?，張先生?5平方米的房屋置換李先生125平方米的房屋，并支付李先生房屋差價(jià)。根據(jù)上述規(guī)定，張先生和李先生雙方房屋均未滿5年，其置換房屋應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)，都應(yīng)當(dāng)全額繳納營業(yè)稅及附加。如果張先生的房屋評估價(jià)為25.5萬元，則張先生應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅12750元，城建稅及教育費(fèi)附加127.50元；李先生的房屋評估價(jià)為37.5萬元，則李先生應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅18750元，城建稅及教育費(fèi)附加187.50元。除了繳納營業(yè)稅及附加外，置換房屋的雙方無論房屋是否滿5年，都要繳納契稅。另外，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。因此，張先生和李先生置換的房屋不滿5年，都需要繳納個(gè)人所得稅。