解讀財稅[2011]12號：個人購買不足5年的普通住房銷售全額征收營業(yè)稅
??????? 為了促進房地產市場健康發(fā)展，近日財政部、國家稅務總局發(fā)布了《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2011]12號），文件規(guī)定，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
?????? （一）新舊政策異同
??????? 12月22日，財政部、國家稅務總局發(fā)布了《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2009]157號）的決定。自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
??????? 財稅[2011]12號相比財稅[2009]157號主要變化有以下幾點：
??????? 1、個人將購買不足5年的住房對外銷售，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，均要全額征收營業(yè)稅。
??????? 2、由于第一點的變化，導致個人將購買不足5年的普通住房對外銷售的，不再執(zhí)行按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅的規(guī)定。
??????? 財稅[2011]12號相比財稅[2009]157號相同點：
??????? 1、個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，繼續(xù)按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
??????? 2、個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，繼續(xù)免征營業(yè)稅。
?????? （二）主要操作程序
?????? 1、普通住房與非普通住房的標準。
??????? 根據《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。因此，不同地區(qū)普通住房與非普通住房各地都有自己的標準，納稅人應關注本地的具體標準。
??????? 2、辦理免稅的具體程序
??????? 國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定：納稅人應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務部門應根據當地公布的普通住房標準，利用房地產管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅；住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。因此，納稅人辦理免稅手續(xù)一定要準備全相應資料。
??????? 3、購買房屋的時間
??????? 國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，國稅發(fā)[2005]172號對購買房屋的時間認定問題進行了進一步明確為契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。因此，年限的確定就是上述時點至出售日的時間間隔，而非房屋年齡。
??????? 4、開具發(fā)票
??????? 國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定：個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發(fā)票。
??????? 5、差額征稅扣除憑證
?????? 財政部、國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規(guī)定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。因此，差額征稅扣除項目僅是購置或受讓原價的原價，相關費用和稅金均不能作為扣除項目。國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。因此，納稅人差額征稅扣除項目要有充分的依據。
??????? 6、非購買形式取得住房行為
??????? 國稅發(fā)[2005]172號規(guī)定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購買時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續(xù)。根據國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。??